CORONAVIRUS: Riduzione del canone di locazione per inquilini e proprietari

La chiusura di molte attività lavorative ha posto il problema di come riuscire a sostenere il costo dell’affitto, sia di immobili ad uso abitativo che di quelli ad uso commerciale, non essendoci nessun obbligo da parte del proprietario di sospendere il pagamento.

Gli interventi governativi che si sono limitati a concedere agevolazioni fiscali ovvero un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione di negozi e botteghe (immobili appartenenti alla categoria catastale C/1) pagato per il mese di marzo 2020. Di conseguenza potranno beneficiare del credito, solo le attività ritenute “non essenziali”, mentre sono state escluse tutte le attività che non hanno dovuto sospendere il proprio servizio in virtù delle imposizioni governative.

Indipendentemente dal credito d’imposta di cui sopra, che come detto vale solo in determinate specifiche situazioni, le parti (inquilini e proprietari) possono tra loro trovare UN ACCORDO (VOLONTARIO) per la riduzione dell’affitto, in cui inserire i termini modificativi del contratto di locazione, specificando il nuovo canone ed il periodo a cui questo si riferisce.

Accordo che, se si trova, è applicabile alla generalità dei contratti, quindi sia contratti aventi ad oggetto abitazioni che locali commerciali o professionali e indipendentemente dalla categoria catastale dell’immobile o dagli importi dei canoni e dalla veste giuridica delle parti. Questo tipo di accordo, registrato, consentirà al proprietario di pagare le imposte solo sui canoni “ri-concordati”; al contrario non fare nulla lo obbligherà a pagarle sui canoni “pieni”. L’accordo deve essere redatto in forma scritta e registrato all’Agenzia delle Entrate, senza spese (né marche né bolli), così come espressamente previsto dalla L. 164/2014.                                                             

La scrittura dovrà essere inviata in due originali (o in un originale ed una copia) all’Agenzia delle Entrate competente per la registrazione, unitamente al modello 69 compilato.                                                                       

La registrazione andrebbe fatta entro 30 giorni ma è stato concesso di inviare il mod. 69 e la scrittura (scansionata e firmata dalle parti) anche via mail all’Ufficio tributario, il quale provvederà a registrarlo. In ogni caso l’art. 62 del “Salva Italia” ha provveduto a sospendere fino al 30/6/2020 gli adempimenti tributari (quale la registrazione di cui si parla) che scadono tra l’8 marzo ed il 31/5/2020.

Nel caso di mancato accordo il conduttore potrà valutare la sussistenza dei presupposti di legge per inviare al locatore la domanda di mediazione obbligatoria ai sensi del D.lgs 28/2010 ed adire, in caso di mancato accordo, l’autorità giudiziaria, per vedersi riconoscere coattivamente la riduzione del canone dovuto. Bisognerà quindi esaminare le caratteristiche dei contratti, dei soggetti coinvolti e se in concreto c’è stata una limitazione oggettiva della possibilità di godere del bene locato, fermo restando che non esiste un automatico diritto a non corrispondere il canone di locazione.

Tra i soggetti e le fattispecie che potranno valutare di intraprendere la via giudiziale ci sono, a titolo esemplificativo:

• gli imprenditori ed i commercianti la cui attività non è stata autorizzata dai provvedimenti governativi;
• gli enti del terzo settore (associazioni, etc…) la cui attività è stata interdetta;
• studenti fuori sede cui è stato impedito il rientro presso il domicilio di studio;
• privati impossibilitati a godere di immobili non adibiti a residenza.